bij een operationeel gebonden onroerende zaak is het risico van de exploitatie van het pand in beginsel gelijk aan het risico van de exploitatie van de ondernemingsactiviteiten. de onroerende zaak kan immers niet (of moeilijk) worden gebruikt voor andere activiteiten. dit zal niet snel het geval zijn bij een kantoorpand dat gebruikt wordt voor de exploitatie van een accountants-, administratie- of (belasting)advieskantoor. een dergelijk pand zal veelal (dus ook weer niet altijd) voor en door velerlei dienstverlenende organisaties kunnen worden gebruikt. ook kunnen de activiteiten gemakkelijk op een andere locatie worden verricht. kortom, de waarde van het pand staat als zodanig los van de exploitatie. bij een onderbreking van de exploitatie zal dit normaliter dan ook geen invloed hebben op de waarde.
bij een niet-operationeel gebonden onroerende zaak is de waardering dan ook eenvoudiger dan bij een operationeel gebonden onroerende zaak. de waarde van het kantoorpand zal worden vastgesteld op basis van de gangbare methoden van een vastgoedtaxateur. voor de waardering moeten de huisvestingskosten wel worden bepaald (en dus mogelijk genormaliseerd) in relatie tot de opgegeven huurwaarde.
hoe wordt de taxatiewaarde van je kantoor verwerkt?
voor de waardering van de exploitatie van een accountants-, administratie- of (belasting)advieskantoor wordt veelal uitgegaan van de discount cash flow-methode. bij deze methode wordt uitgegaan van de contante waarde van de vrije geldstroom. oftewel, de kasstroom die een onderneming niet hoeft te herinvesteren om de toekomstige geldstromen op het geprognosticeerde niveau te houden. vastgoeddeskundigen hanteren in hun taxatierapporten echter andere definities voor een onroerende zaak dan de definities die worden toegepast bij bedrijfswaarderingen.
verschillende definities
het verschil in definitie wordt met name veroorzaakt doordat taxateurs geen rekening houden met bijvoorbeeld fiscale aspecten. bij een aandelenwaardering kan de taxatiewaarde van het pand dan ook niet zonder meer worden opgeteld bij de waarde van de aandelen.
de verschillende waarden moeten met elkaar in overeenstemming worden gebracht. bij een aandelentransactie zal rekening moeten worden gehouden met een belastinglatentie op de onroerende zaak. de afschrijving op de onroerende zaak kan dan bijvoorbeeld gaan over de voortgezette boekwaarde en niet over de aanschafprijs. dit kan ertoe leiden dat de taxatiewaarde gecorrigeerd moet worden met de contante waarde van het gemiste belastingvoordeel van het afschrijvingspotentieel. de door taxatie vastgestelde waarde van het pand is gebaseerd op de waarde ‘kosten koper’. bij een aandelenwaardering is er echter geen sprake van kosten van verwerving. mogelijk moet de taxatie hierop worden gecorrigeerd.
tip
wees alert op verschillen in definitie bij de waardering van de kantoororganisatie en de taxatie van het bedrijfspand voor het bepalen van de gezamenlijke waarde.
