Voor het antwoord op de vraag of een onroerende zaak voor de OVB-heffing kan worden aangemerkt als woning, is van belang of de onroerende zaak naar haar aard voor bewoning is bestemd. Dit moet volgens de rechtbank worden beoordeeld aan de hand van een objectieve maatstaf die zoveel mogelijk aanknoopt bij de kenmerken van het bouwwerk zelf. Hiervoor moet aansluiting worden gezocht bij het doel waarvoor de onroerende zaak oorspronkelijk is ontworpen en gebouwd. Is een onroerende zaak oorspronkelijk niet met een woonbestemming gebouwd, maar daarvoor nadien geschikt gemaakt? Dan kan het alleen worden geacht zijn aard van niet-woning te hebben behouden als niet meer dan beperkte aanpassingen nodig zijn om het daarvoor weer geschikt te maken. Pas als dit geen uitsluitsel biedt, komt ook betekenis toe aan de eisen of beperkingen die voor (het gebruik van) de onroerende zaak voortvloeien uit publiekrechtelijke voorschriften.
Geen verbouwing
De rechtbank stelt vast dat het echtpaar geen stukken of foto’s heeft overgelegd die aannemelijk maken dat er een verbouwing heeft plaatsgevonden. Daartegenover heeft de inspecteur wel foto’s overgelegd van de onroerende zaak ten tijde van de levering. Daaruit blijkt dat deze naar haar aard nog steeds een kantoorpand is. De onroerende zaak wordt naar haar aard geen woning doordat:
- de makelaar de onroerende zaak als woning in een woonwijk te koop heeft aangeboden;
- de onroerende zaak een woonbestemming heeft; en
- de onroerende zaak geschikt is voor bewoning.
