Partijen zijn het erover eens dat het stel de eerste woning nooit heeft bewoond. De woning is dus nooit hun hoofdverblijf geweest. Het stel beroept zich echter op de escape van ‘onvoorziene omstandigheden’ van artikel 15a, lid 4 Wet BRV. Hierdoor zou het lage OVB-tarief toch terecht zijn toegepast. Hof Den Bosch gaat hier niet in mee. Volgens het hof is het in de tussentijd verkrijgen van een droomwoning geen onvoorziene omstandigheid waardoor het stel redelijkerwijs niet in staat is geweest om de eerste woning te gaan bewonen. Ook de moeilijkheid omtrent het verkrijgen van een financiering acht het hof in deze context geen onvoorziene omstandigheid. De inspecteur heeft terecht het 8%-OVB-tarief toegepast, maar niet over de juiste waarde.
Grondslag OVB-tarief
De inspecteur had het 8%-OVB-tarief toegepast op de verkoopprijs van € 528.000. Volgens het hof is dit een onjuiste heffingsmaatstaf. De heffingsmaatstaf moet namelijk de waarde zijn van de woning op de leveringsdatum aan het stel (7 februari 2022). De inspecteur en het stel waren het erover eens dat die waarde toen € 510.000 was. De naheffingsaanslag moet daarom worden verminderd tot € 16.000 voor zowel de man als de vrouw (de helft van 8% over € 510.000 minus de al afgedragen OVB van € 8.800).
