de hoge raad sluit zich in deze zaak aan bij het oordeel van hof arnhem-leeuwarden: de oude lening voor € 257.500 mag worden aangemerkt als eigenwoningschuld van de nieuwe woning. de dga en zijn echtgenote waren steeds van plan om de oude lening voor zover nodig aan te wenden voor de financiering van de verbouwingskosten, zodra zij de oude woning zouden hebben verkocht. tot dan toe hadden zij de verbouwingskosten uit eigen middelen voorgefinancierd voor zover die niet door nieuwe leningen waren afgedekt. volgens de hoge raad heeft het hof terecht geoordeeld dat de dga en zijn echtgenote dit voornemen hebben verwezenlijkt op het tijdstip van de fictieve vervreemding (1 januari 2013).
oordeel hof
het hof overwoog eerst dat tot de eigenwoningschuld van de huidige woning ook een later afgesloten lening voor verbetering en onderhoud kan worden gerekend, waarbij de verbouwingskosten eerst door eigen middelen zijn voorgefinancierd. hiervoor is het van belang dat de dga en zijn echtgenote op het moment van betalen van de verbouwingskosten het oogmerk hadden om die kosten te financieren met een lening en dat die lening ook met dat doel is aangegaan (oogmerkvereiste). volgens het hof hadden de dga en zijn echtgenote voldoende aannemelijk gemaakt dat zij de oude lening voor zover nodig voor dit oogmerk wilden aanwenden, zodra zij de oude woning zouden hebben verkocht. dit bleek ook uit de leenovereenkomst met de eigen bv.
meenemen herbestede eigenwoninglening bij fictieve vervreemding
de verkoop van de oude eigen woning vond echter niet binnen de 3-jaarstermijn plaats, waardoor deze vanaf 1 januari 2013 niet meer kwalificeerde voor de eigenwoningregeling. de overgang van box 1 naar box 3 houdt een fictieve vervreemding in van deze woning.
uit de goedkeuring van het besluit van 10 juni 2010, dgb2010/921 leidde het hof af dat bij vervreemding van een eigen woning de oude eigenwoninglening kan worden ‘meegenomen’ naar – en aangewend voor – de financiering van een nieuwe eigen woning. dit gold volgens het hof ook bij een fictieve vervreemding van de voormalige eigen woning. omdat de dga en zijn echtgenote ook aan het oogmerkvereiste voldeden, kon de oude, herbestede eigenwoninglening per 1 januari 2013 gaan behoren tot de eigenwoningschuld van de nieuwe woning. wel moest daarbij rekening worden gehouden met de bijleenregeling. in deze zaak was op het moment van de fictieve vervreemding de waarde in het economisch verkeer van de voormalige eigen woning € 924.000. de eigenwoningreserve bedroeg op dat moment dus € 199.000 (€ 924.000 – € 725.000).
de dga had dus maximaal een eigenwoningschuld waarvan de rente aftrekbaar was van € 2.036.000 (€ 2.235.000* – € 199.000). omdat de dga echter zelf slechts renteaftrek claimt over een eigenwoningschuld van € 1.767.500, sloot het hof zich daarbij aan.
*) de nieuwe hypotheek van € 1,2 miljoen plus de lening van € 310.000 bij de eigen bv en de oude eigenwoningschuld van € 725.000.
