Het 2%-tarief voor de OVB is alleen van toepassing op woningen. Daarbij moet eerst worden beoordeeld of een pand naar zijn aard een woonbestemming heeft. Dat blijkt volgens de Hoge Raad uit:
- de oorspronkelijke bouwkundige aard bij de bouw van het pand en de daaruit volgende objectieve bestemming van het pand; en vervolgens
- of er nadien bouwkundig is ingegrepen, waardoor de bouwkundige aard (de objectieve functie) al dan niet definitief is gewijzigd.
Een pand dat oorspronkelijk is gebouwd met een woonbestemming, blijft in beginsel een woning, tenzij dit pand zodanig is verbouwd dat het pand niet meer eenvoudig zijn woonbestemming kan terugkrijgen. In dat geval is de koper 6% OVB verschuldigd bij aanschaf.
Ook 2%-tarief voor tot woning verbouwde niet-woning
De Hoge Raad oordeelt overigens ook dat wanneer een niet-woning is verbouwd en naar zijn aard een woonbestemming heeft gekregen, deze ook kwalificeert voor het 2%-tarief. Dit pand moet volgens de Hoge Raad worden gelijkgesteld met een pand dat van oorsprong is gebouwd voor bewoning.
Conclusie
De uitspraken*) van de Hoge Raad hebben tot gevolg dat meer panden kwalificeren als woning dan tot nu toe steeds werd gedacht. Daardoor is het toepassingsbereik van het 2%-tarief aanzienlijk verruimd. Het feitelijk gebruik is niet bepalend voor het tarief dat van toepassing is voor de OVB. Een pand dat feitelijk zakelijk wordt gebruikt, kan toch worden aangekocht met 2% OVB als het van oorsprong een woonbestemming heeft. Is de oorspronkelijke woning verbouwd en kan deze eenvoudig weer geschikt worden gemaakt voor bewoning? In dat geval is toch het 2%-tarief van toepassing. Zelfs een van oorsprong niet-woning die wordt verbouwd tot woning kan worden aangekocht met 2% OVB. Pas als niet duidelijk is of het pand een woonbestemming heeft, is het van belang welke bestemming de gemeente heeft gegeven aan het pand.
*) ECLI:NL:HR:2017:294;
ECLI:NL:HR:2017:295;
ECLI:NL:HR:2017:291.
Gevolgen
De Belastingdienst neemt het standpunt in dat het 2%-tarief slechts van toepassing is als een pand als woning wordt gebruikt. De verlaging van het OVB-tarief naar 2% is namelijk bedoeld om de doorstroming op de woningmarkt te bevorderen. De Hoge Raad vindt dit laatste niet relevant voor de kwalificatie als woning en acht deze uitleg te beperkt.
Het is mogelijk dat het 2%-tarief nu wordt afgeschaft of dat er een wettelijke bepaling komt van wat er concreet onder het begrip ‘woning’ moet worden verstaan voor toepassing van het 2%-tarief in de OVB.
