Maar wanneer is er nu sprake van gebruik dat naar zijn aard van korte duur is? In de wet ontbreekt een strakke omschrijving. Volgens de parlementaire behandeling dient de uitzondering (geen huurbescherming) zeer restrictief te worden toegepast. Volgens de minister gaat het om gevallen waarin voor iedereen duidelijk is dat er geen sprake kan en mag zijn van een beroep op huurbescherming. In de rechtspraak is deze terughoudendheid gevolgd en wordt gekeken naar de aard van het gehuurde zelf, de aard van het gebruik en de bedoeling van partijen. Voorbeelden waarbij de huurbescherming niet van toepassing is, zijn gebruik in het kader van het vakantiebestedingsbedrijf, alsmede het gebruik van een wisselwoning tijdens een renovatie. Als verhuur bij aanvang met een beperkt of tijdelijk karakter is overeengekomen – maar desondanks een langdurige aard heeft gekregen – kan huurbescherming toch van toepassing zijn.*)
*) Hof Arnhem-Leeuwarden, 27 januari 2015, ECLI:NL:GHARL:2015:525
Modelovereenkomst huur woonruimte
De Fiscasus Onderneming en Recht van 21 juni jl. opende met een item over de aangepaste modelovereenkomsten huur woonruimte. Deze modelovereenkomsten zien op de tijdelijke verhuur van zelfstandige woonruimtes (zie in de Fiscount Modellenbank: voor een huurovereenkomst korter dan 2 jaar) en op de tijdelijke verhuur van onzelfstandige woonruimtes: huurovereenkomst korter dan 5 jaar). Sinds 1 juli 2016 is tijdelijke verhuur in de wet opgenomen. Tijdens de looptijd van een tijdelijke verhuurovereenkomst is de huurbescherming volledig van toepassing, maar is er een extra opzegmoment opgenomen voor de verhuurder. Voor deze tijdelijke huurovereenkomsten is toepassing van de leegwaarderatio dus goed verdedigbaar. Bij verhuur onder de Leegstandswet is de huurbescherming grotendeels uitgesloten, evenals de toepassing van de leegwaarderatio in dat geval.
Tip
Heeft uw cliënt verhuurde woningen met tijdelijke huurovereenkomsten van 2 resp. 5 jaar? Pas dan de leegwaarderatio toe.
